v 1. CONCEPTO
El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa (art. 1592 C. C.).
Es un acto por el cual un tercero (retrayente) es autorizado por la ley, en ciertos casos para que se restituya al adquirente de un bien o conjunto de bienes (el retractado), con el fin de apropiarse así del beneficio y cargas consiguientes a esa adquisición en lugar del
adquirente primitivo, a quien sólo está obligado a indemnizar sus gastos y desembolsos. y
El derecho de retracto procede
1.- en la dacción en pago.
2. - de bienes muebles inscritos y de inmuebles (art. 1595 C. C.).
z 3. IMPROCEDENCIA
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.
z 4. CARACTERÍSTICAS
El derecho de retracto Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos (art. 1595 C.C.)
z 5. PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO
El derecho do retracto debe ejercitarse en el plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el diario encargado de la publicación de los avisos judiciales del lugar de la situación de los bienes, salvo disposicion distinta de las leyes especiales (art. 1596).
· 5.1. Varias enajenaciones
Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera enajenación solo por el precio, tributos, gastos e intereses de la misma.
Quedan sin efecto las otras enajenaciones (art. 1601 C.C.).
z 6. TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO
Tienen derecho de retracto:
1.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
2.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.
3.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
4.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
5.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no pueden ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
6.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunida no excedan de dicha unidad.
· 6.1. Diversidad de títulos y titulares
Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de retracto, el orden de preferencia será como sigue:
1.- El copropietario,
2: El litigante,
3: El propietario,
4: El propietario del suelo y el subsuelo,
5: Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes
6: El propietario de la tierra colindante.
z 7. OBLIGACION DE REEMBOLSO DEL RETRAYENTE
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados (art. 1592 C.C.).
z 8. PRESUNCION Y CARGA DE LA PRUEBA
Si la persona que goza de este derecho conoce la transferencia por un medio distinto de la comunicación de la fecha de la transferencia o de los avisos judiciales, el plazo señalado se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. No rige, en su caso, la siguiente presunción (art. I597):
— Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. (art. 2012 del C. C.).
La carga de la prueba del conocimiento del acto corresponde al demandado
(art. 1597 C.C.).
z 9. GARANTÍA
Cuando e1 precio del bien fuera pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido (art. 1598 C. C.).
z 10. PROCEDIMIENTO DE RETRACTO
· 10.1. Demanda
Constituye el acto inicial del proceso en el cual la parte actora ejercita la acción y deduce su pretensión.
Su redacción, que debe efectuarse con observancia de los requisitos formales y sustanciales de admisibilidad, constituye una declaración de voluntad del actor, y contendrá la fundamentación fáctica y jurídica sobre cuyas materias versara luego el contenido de sentencia.
No en vano se ha dicho que la demanda es el “proyecto de sentencia efectuado por el actor”.
· 10.2. Requisitos
La demanda esta sujeta a los requisitos formales de todo escrito judicial.
La demanda se presenta por escrito y contendrá:
1.- La designación del Juez ante quien se interpone;
2.- El nombre, datos de identidad, dirección domiciliaria y domicilio procesal del demandante;
3.- El nombre y dirección domiciliaria del representante o apoderado del demandante, si no puede comparecer o no comparece por sí mismo;
4.- El nombre y dirección domiciliaria del demandado. Si se ignora ésta última, se expresará esta circunstancia bajo juramento que se entenderá prestado con la presentación de la demanda;
5.- El petitorio, que comprende la determinación clara y concreta de lo que se pide;
6.- Los hechos en que se funde el petitorio, expuestos enumeradamente en forma precisa, con orden y claridad; -
7.- La fundamentación jurídica del petitorio;
8.- El monto del petitorio, salvo que no pudiera establecerse;
9.- La indicación de la vía procedimental que corresponde a la demanda;
1O.- Los medios probatorios; y
11.- La firma del demandante o de su representante o de su apoderado, y la del Abogado. El secretario respectivo certificará la huella digital del demandante analfabeto.
— Anexos de la demanda:
A la demanda debe acompañarse:
1.- Copia legible del documento de identidad del demandante y, en su caso, del representante;
2.- El documento que contiene el poder para iniciar el proceso, cuando se actué por apoderado;
3.- La prueba que acredite la representación legal del demandante, si se trata de personas jurídicas o naturales que no pueden comparecer por sí mismas;
4.- La prueba de la calidad de heredero, cónyuge, curador de bienes, administrador de bienes comunes, albacea o del titulo con que actué el demandante, salvo que tal calidad sea materia del conflicto de intereses y en el caso del procurador oficioso;
5.- Todos los medios probatorios destinados a sustentar su petitorio, indicando con precisión los datos y los demás que sea necesario para su actuación. A este efecto acompañará por separado pliego cerrado de posiciones, de interrogatorios para cada uno de los litigios y pliego abierto especificando los puntos sobre los que versará el dictamen pericial, de ser el caso;
6.- Los documentos probatorios que tuviese en su poder el demandante. Si no se dispusiera de alguno de estos, se describirá su contenido, indicándose con precisión el lugar en que se encuentran y solicitándose las medidas pertinentes para su incorporación al proceso;
7.- El certificado de depósito en dinero equivalente de la prestación recibida por el enajenamiento;
8: Los tributos y los gastos pagados por el adquirente;
9: De ser el caso, los intereses debidos y los que se hubieran devengado;
1O.- Si en la transferencia de pacto plazo para el page del saldo, el retrayente otorgara garantía suficiente a criterio del Juez. Esta garantía deberá otorgarla dentro del segundo día.
El Código Procesal Civil en su artículo 495 dispone que:
“A demás de cumplir can los artículos 424 y 425, la demanda debe estar anexada con el certificado de deposito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenamiento, los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos por éste y que se hubieran devengado.
Si en la transferencia se pactó plaza para el pago del saldo, el retrayente otorgará garantía suficiente a criterio del Juez, dentro del segundo día”.
· 10. 3. Legitimación
a) Activa.- Activamente, esté legitimado el que tiene derecho de retracto legal, copropietario, litigante, propietario, etc., según la legislación sustantiva que regula cada tipo de retracto; pasivamente el adquirente primitivo y los posteriores, si son conocidos.
b) Pasiva.- En el articulo 496 del Código Procesal Civil se dispone la demanda se dirigirá contra el enajenante y el adquirente del bien que se intenta retraer.
El Código Procesal Civil en su artículo 496 dispone que:
“La demanda se dirigirá contra el enajenante y el adquiriente del bien que se intenta retraer”.
· 10.4. Improcedencia de la demanda de retracto
La declaración de improcedencia por parte del Juez la daré cuando la demanda de retracto ha sido presentada fuera del plazo legal que señala la ley, este es de treinta días naturales con esto el retracto habrá de ejercitarse en e1 término de treinta días naturales contados desde que se da el aviso al titular del derecho mediante comunicación de fecha cierta y en su defecto, desde que se tiene conocimiento de la transferencia.
— Improcedencia especial > -
El Juez declarara ir procedente la demanda cuando:
1.- El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar;
2.- El demandante carezca manifiestamente de interés para obrar;
3.- Advierta la caducidad del derecho;
4.- Carezca de competencia;
5.- No exista Conexión lógica entre los hechos y el petitorio;
6.- El petitorio fuese jurídica o físicamente imposible;
7.- Contenga una indebida acumulación de pretensiones;
8: N0 contenga e1 certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenamiento;
9: No contenga el depósito en dinero de los tributos y los gastos pagados por el adquirente, y en su caso, los intereses debidos por éste y que se hubieran devengado;
10: El retrayente no otorgue la garantía dentro del segundo día cuando en la transferencia se pacté plazo para el pago del saldo;
11: El retrayente no ofrezca hacer el depósito una vez conocida la contraprestación pagada por el adquirente.
El Código Procesal Civil en su artículo 500 dispone que:
“Además de los supuestos del articulo 427, la demanda .será rechazada si el retrayente no cumple con alguno de los requisitos previstos en el articulo 495 o con el señalado en el articulo 498, dentro del plazo allí establecido”.
F echa cierta
Día a partir del cual no pueden ya discutir los terceros la existencia de un documento y que constituye a su respecto la fecha del acto.
Sobre la improcedencia de la demanda el Código Procesal Civil en su articulo 497 establece que
“La demanda será declarada improcedente si se interpone fuera del plazo de treinta días naturales computados a partir del conocimiento de la ’transferencia”.
· 10.5. Prestación desconocida
Esta la constituye la contraprestación pagada o debida por el adquirente.
Cuando el retrayente desconoce la contraprestación pagada o debida deberá ofrecer hacer el depósito cuando la contraprestación fue pagada u otorgar la garantía cuando la contraprestación es debida por haber pactado en el pago en partes.
Esto se hará dentro del segundo día de su conocimiento, de lo contrario la demanda será declarada improcedente.
El Código Procesal Civil en su art. 498 dispone que:
“Si el retrayente desconoce la contraprestación pagada o debida por el adquirente, ofrecerá hacer el depósito u otorgar la garantía que corresponda, según el caso, dentro de segundo día de su conocimiento”.
z 11. CONTESTACION DE LA DEMANDA. REQUISITO ESPECIAL
Así como la demanda está sujeta a los requisitos formales y sustanciales de todo escrito, igual sucede con la contestación, esta además de los requisitos formales y sustanciales de toda contestación esté sujeta a requisitos propios de procedencia, que surgen del hecho de haber expresado en la demanda que se desconoce el precio de la contraprestación pagada o debida por el adquirente.
Este es el indicar el precio que se ha pagado o que se debe, por el bien que se intenta retraer y la forma de pago.
El Código Procesal Civil en su artículo 499 dispone que:
“Si en la demanda se expresa que se desconoce el precio de la contraprestación pagada o debida por el bien que se intenta retraer, en la contestación se deberá indicar expresa mente esta circunstancia”.
z 12. CARGA DE LA PRUEBA. CONCEPTO. FORMULACIÓN
La carga de la prueba en sentido estrictamente procesal es la conducta impuesta a uno o ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos.
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2. COUTURE, ob. cit. p. 328.
La teoría de la carga de la prueba se ocupa del problema de la distribución de la tarea de la iniciativa probatoria entre las partes de un proceso, con miras a un pronunciamiento que les sea favorable.
Los autores han tratado de formular reglas generales, las cuales distribuirían de antemano la carga probatoria según sea la posición que el sujeto procesal tenga en el proceso.
Sin embargo estos esfuerzos no han logrado frutos y hasta el momento podemos decir que no se ha podido formular una regla {mica en esta materia, un principio general y absoluto que permita salvar los inconvenientes que presenta. Se trata de un problema muy complejo y delicado en el derecho procesal. La doctrina ha procurado resolverlo porque afecta no solo a sus principios rectores sino a la política misma de la prueba.
Han sido muchos los intentos de solución en los códigos.
Así se utilizó como punto de partida una afirmación a modo de regla general que se formula de la siguiente manera “a cada una de las partes le corresponde producir las pruebas de sus respectivas afirmaciones ”. También se aplican algunos aforismos clásicos como “onus probandi incumbit actoris”, “actore non probante reus absolvitur”, “ei incumbit probatis qui dicit non qui negat, etc.
Pero estas reglas no son suficientes ante algunas situaciones, por ello se ha tratado de completarlas con otras formulaciones. .
ALSINA apunta que la ciencia procesal ha tratado de encontrar un criterio mas exacto para la distribución de la carga de la prueba en la clasificación de los hechos en constitutivos, impeditivos, rnodificativos o extintivos.
Por ello se impone en principio al actor la prueba del hecho constitutivo de su derecho. En tanto que le correspondería al demandado acreditar el hecho impeditivo, modificativo y extintivo. Sin embargo, este autor admite que la regla no es absoluta y que a veces un hecho modificativo, impeditivo o extintivo puede servir de fundamento a una demanda. .
No es posible formular una regla general y única de distribución de la carga de la prueba que satisfaga todas las hipótesis de aplicación de una norma juridica.
Lo cierto es que el problema se presenta en diferentes momentos que implican un doble enfoque: a) funciona como una regla de conducta a priori para las partes, quienes deben aportar las pruebas en que se basan sus pretensiones. Es decir, trabada la litis, cada uno de los contendientes deberá ofrecer y producir las que les correspondan, en este momento deben ellas analizar las reglas de la carga de la prueba y así seleccionar qué hechos deben acreditar. b) La carga de la prueba funciona como una regla a posteriori para el juzgador, cuando éste debe dictar sentencia y no encuentra prueba suficiente sobre los hechos.
A veces la cuestión acerca de a cual de las partes le corresponde la carga de la prueba, no se presenta en un caso concreto. Es que si la producción de la prueba conduce a un resultado probatorio afirmativo, no se plantea realmente la cuestión. Ello es así, porque habiéndose arribado a la verdad y esclarecido la cuestión poco interesa determinar en quién recaiga el peso de la prueba 0 quién realiza e1 esfuerzo probatorio.
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3. MICHELLI, ob. cit., p. 328.
El problema se plantea, si no se ha aportado prueba alguna o si la prueba es insuficiente. En esta circunstancia debe el juez analizar a cuál de las partes correspondería probar los hechos discutidos. Es que si a quien incumbía la obligación de probar, no lo hizo, resultará
Perjudicado por su actuar negligente.
En definitiva se trata de un problema de aplicación del derecho que se manifiesta a través de reglas flexibles que surgen de diferentes principios procesa les y disposiciones legales, que deberá tener en cuenta las partes en el momento de iniciativa y producción probatoria y el juez en oportunidad del dictado de la sentencia; con respecto al proceso de retracto la carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a los demandados.
El Código Procesal Civil en su artículo 501 dispone que:
“La carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a los demandados”.
z 13. CONCLUSION DEL PROCESO RETRACTO
El Juez declara la conclusión del proceso de retracto cuando se llega a acreditar que el retrayente conocía o que estaba en condiciones de conocer la prestación pagada o debida por el adquirente, habiendo puesto el que desconocía la prestación.
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4. FERREYRA DE DE LA RUA, ANGELINA - GONZALES DE LA
VEGA DE OPL, CRISTINA, Lecciones de Derecho Procesal, Córdoba, p.
Esta conclusión podrá ser declarada en cualquier estado del proceso.
El Código Procesal Civil en su art. 502 dispone:
“En cualquier estado del proceso el Juez puede declarar su conclusión si, habiendo indicado el retrayente desconocer la prestación pagada o debida, se acredita que la conocía o que estaba en razonable actitud de conocerla”.
· 13.1. Sanción
En la resolución que declara la conclusión del proceso el juez sancionara al retrayente imponiéndole una multa de veinte a cuarenta Unidades de Referencia Procesal mas las costas y costos del proceso.
El Código Procesal Civil en su art. 502 dispone:
“ En la misma resolución el Juez le impondrá una multa no menor de veinte ni mayor de cuarenta Unidades de Referencia Procesal, sin perjuicio de la costas y costas del proceso. La resolución es apelable con efecto suspensivo”.
z 14. ACUMULACIÓN SUCESIVA DE PROCESOS 5
La acumulación sucesiva de procesos procede cuando hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de retracto (art. I600 del C. C.). El Código Procesal Civil en su artículo 503 dispone:
“En el caso del articulo 1600 del Código Civil, procede la acumulación sucesiva de procesos”.
· 14.1. Finalidad.
La acumulación de procesos es el medio adecuado para evitar el escándalo jurídico que derivaría de pronunciamientos judiciales contradictorios; o sea que el requisito condicionante de aquélla es impedir el escándalo jurídico producto de sentencias contradictorias. El concepto de sentencia contradictoria se refiere, concretamente, al supuesto de que ante un mismo caso concreto, dos o más jueces puedan resolver en sentido contrario, de modo que lo que se resuelva en un proceso produzca efectos de cosa juzgada en otro.
Fuente: internet
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